Les notions clés de l’urbanisme

Notions clés 

Alignement 

L’alignement est la limite du domaine public au droit des propriétés riveraines. Il est fixé soit par un plan d'alignement, soit par la limite de la voirie.

Annexe

Construction implantée sur la même propriété qu'une construction existante, non accolée à cette dernière, n'entraînant pas d'activité nouvelle. En font notamment partie: les abris de jardin, remises, piscines, garages, ...

Changement de destination

La destination d’un immeuble est ce pourquoi cet immeuble a été conçu, réalisé ou transformé.

Le changement de destination consiste à donner à un bâtiment existant une utilisation différente de celle qu’il avait jusqu’alors.

Tout changement de destination doit être précédé au minimum d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire s’il s’accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment.

Les 5 destinations de constructions sont :

• Exploitation agricole et forestière,
• Habitation,
• Commerce et activité de service,
• Equipements d’intérêt collectif et services publics,
• Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires.

Emprise au sol

L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

Extension de construction

Augmentation de la surface ou de la hauteur de la construction existante. Elle doit faire physiquement partie de la construction existante et être accolée à celle-ci.

Hauteur des constructions

Egout du toit : limite ou ligne basse d’un pan de couverture.

Acrotère : le sommet de l’acrotère (élément de façade, situé au-dessus du niveau de la toiture ou de la terrasse et qui constitue des rebords ou garde-corps pleins ou à claire-voie). Cette référence est plus proche de celle de l’égout du toit et a vocation à s’appliquer lorsqu’il s’agit de toitures terrasses.

Faitage : la partie la plus élevée d’un toit, c’est-à-dire l’intersection horizontale de deux pans de toiture.

Limites séparatives

Une limite séparative sépare deux terrains privés. Il en existe deux types :

• Limite de fond de parcelle qui sépare deux propriétés sans avoir de contact avec les voies ou emprises publiques,
• Limites latérales qui séparent deux propriétés et qui donnent sur les voies ou emprises publiques.

Surface de plancher

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

• Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
• Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs (ex : cage d’escalier) ;
• Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
• Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
• Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
• Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets ;
• Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
• D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures, telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents.

Pour le calcul de la surface de plancher vous pouvez vous aider du simulateur :

Recours à l’architecte

Depuis le 1er mars 2017, le seuil de recours à l’architecte est passé de 170 m² à 150 m² pour les personnes physiques qui désirent édifier ou modifier une construction à usage autre qu’agricole. Sont exemptées du recours à l’architecte :

• Les constructions à usage autre qu'agricole, dont la surface de plancher, n'excèdent pas 150 m² ;
• Les constructions à usage agricole, dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol, n'excèdent pas 800 m2 ;
• Les serres de production, dont le pied droit a une hauteur inférieure à 4 mètres et dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol, n'excèdent pas 2 000 m2.

Les demandeurs d'un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l'emprise au sol de l'ensemble à dépasser l'un des plafonds fixés ci-dessus.

Taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement permet le financement des équipements publics nécessités par l’urbanisation.

Elle est due pour chaque aménagement, construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiment et d’installation soumis à une autorisation d’urbanisme.

Le fait générateur est la délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager, ou celle du permis modificatif, ou celle d’une autorisation tacite de construire ou d’aménager, ou enfin celle de la décision éventuellement tacite de non-opposition à une déclaration préalable.

Le paiement se fait en une seule fois (12 mois après l’autorisation) si le montant de la taxe est inférieur ou égal à 1500 € ou en deux fois (2 parts égales 12 et 24 mois après l’autorisation) si le montant est supérieur à 1500 €.

Exemple de méthode de calcul de la taxe d’aménagement sur le site du Tarn et Garonne.